telefoonnummer

Vragen

  • Waarom huurpuntentelling.nl?

    Huurpuntentelling.nl is een onafhankelijke partij die de belangen van de klant behartigd en niet specifiek de belangen van een bepaalde groep of groepen. Door goede kennis van beleid, wet- en regelgeving kunnen wij voor u de juiste puntentelling (WWS) opstellen. Het opstellen van een puntentelling lijkt simpel maar het tegendeel is waar. Goede kennis en ervaring is belangrijk.

    Daarnaast hebben wij regelmatig contact met het ministerie van BZK en de landelijke huurcommissie om misverstanden te voorkomen en om kritische vragen te stellen die kunnen leiden tot verandering en/of verbetering van het puntensysteem.

    Let op voor de (online) systemen die beschikbaar zijn voor huurpuntentellingen. Deze zijn allemaal of nagenoeg allemaal incorrect en/of niet volledig.

  • Wat is de maximale huurprijs van een zelfstandige woning of serviceflat?

    De maximale huurprijs van een zelfstandige woning of serviceflat is afhankelijk van de kwaliteit van de woonruimte. De kwaliteit wordt bepaald met het woningwaarderingsstelsel, ook wel puntensysteem (woonpunten) genoemd. Hoe hoger de kwaliteit, des te meer punten een woning krijgt. Op basis van deze puntentelling wordt de maximale huurprijs berekend.

  • Wat is de maximale huurprijs van een onzelfstandige woning of kamer?

    Een onzelfstandige woning is een kamer of een etage met gedeelde voorzieningen. De maximale huurprijs hiervan is afhankelijk van de kwaliteit van de kamer of etage. De kwaliteit wordt bepaald met het woningwaarderingsstelsel, ook wel puntensysteem (woonpunten) genoemd. Hoe hoger de kwaliteit, des te meer punten een kamer krijgt. Op basis van deze puntentelling wordt de maximale huurprijs berekend.

  • Wat is een vrije sector woning (huurliberalisatie)?

    Een woning boven de huurliberalisatiegrens waarbij de verhuurder meer vrijheid heeft om de huurprijs te bepalen. Het puntenstelsel, de maximale huurprijzen en de maximale huurverhoging gelden namelijk niet voor geliberaliseerde huurcontracten. Huurliberalisatie geldt alleen voor zelfstandige woningen.

    Een huurcontract is geliberaliseerd als de huur bij het afsluiten van het contract hoger lag dan de liberalisatiegrens van dat moment. De liberalisatiegrens wordt ieder jaar bijgesteld.

  • Wat is een zelfstandige woning en wat is een onzelfstandige woning?

    Een zelfstandige woning is een woning met een eigen toegang waarbij u keuken, douche en toilet niet hoeft te delen met andere bewoners van het pand. Bij een onzelfstandige woning moet u 1 of meerdere van deze voorzieningen wel delen met de andere bewoners. Een onzelfstandige woning heeft wel een eigen toegang, namelijk de deur van de gehuurde kamer(s).

    Voorbeelden onzelfstandige woning
    Een voorbeeld van een onzelfstandige woning is een (studenten)kamer. Kamers en appartementen in verzorgings- of verpleeghuizen vallen niet onder de huurregels voor onzelfstandige woningen, omdat er geen sprake is van een huurcontract, maar van een zorgcontract.

  • Wat zijn schaarstegebieden? (vervallen per 01-10-2015)

    Sinds oktober 2011 kan een huurwoning in een gemeente met een woningtekort meer punten krijgen en zo meer waard worden. Verhuurders in zo'n 'schaarstegebied' kunnen dan bij nieuwe contracten meer geld vragen voor hun woning. Hierdoor neemt de marktwerking toe.

    Maximaal 25 extra punten
    Schaarstegebieden zijn regio's waar grote vraag is naar woningen, maar waar relatief weinig woningen beschikbaar komen. Huurwoningen in gemeenten die tot deze regio's behoren, krijgen maximaal 25 huurpunten extra.

    Een woning met een gelijke of lagere WOZ-waarde dan € 2.900,- per vierkante meter krijgt 15 extra punten. Een woning met een hogere WOZ-waarde per vierkante meter krijgt 25 extra punten.

    Waardebepaling woning
    Woningen in schaarstegebieden krijgen in ieder geval 15 extra punten. Om te bepalen of de woning 25 extra punten krijgt, moet u:

    De meest recente WOZ-waarde van de woning vaststellen. Deze staat vermeld in de laatst afgegeven WOZ-beschikking, of is op te vragen bij de gemeente.

    De oppervlakte van de woning bepalen
    U deelt de WOZ-waarde door de oppervlakte. Bijvoorbeeld voor een woning in Amsterdam: € 200.000,- / 50 m2 = € 4.000,-. Komt dit bedrag boven de € 2.900,- uit, dan kan het aantal punten met maximaal 25 worden verhoogd.

  • Wat zijn de gevolgen voor een monument of beschermd stads- of dorpsgezicht?

    Voor een monument of woning in een beschermd stads- of dorpsgezicht mag de verhuurder onder bepaalde voorwaarden een toeslag op de maximale huurprijs berekenen voor de extra onderhoudskosten van zo'n woning.

  • Waarom het energielabel of Energie-Index in het puntensysteem?

    Per 1 juli 2011 speelt de energieprestatie (uitgedrukt in het energielabel) een grotere rol in de berekening van het puntenaantal van een zelfstandige huurwoning. Tot 1 januari 2014 geldt nog een overgangsregeling.

    Veranderingen in puntenberekening
    Sinds 1 juli 2011 is het woningwaarderingsstelsel (WWS) veranderd. Tot 1 juli 2011 telden sommige energiezuinige of energiebesparende woningvoorzieningen mee voor het puntenaantal van zelfstandige huurwoningen. Sinds 1 juli 2011 telt het energielabel mee als geheel.

    Daarmee vervallen in het puntensysteem voor zelfstandige woningen de volgende punten:

    • - privéketel in de woning (3 punten);
    • - privéhoogrendementsketel (5 punten);
    • - collectieve hoogrendement stookinstallatie;
    • - thermostatische ventielen per vertrek (1/4 punt per vertrek, maximaal 4 punten);
    • - c.v.-combi (het warmwater deel) (1 punt);
    • - doorstroommeters van collectieve verwarmingsinstallaties (1 punt);
    • - warmte-isolatie (maximaal 15 punten).

    Per 01-01-2015
    Sinds 1 januari 2015 is er een vernieuwd energielabel en bepaalt de Energie-Index de energieprestatie.

    Sinds 1 januari 2015 bepaalt de Energie-Index de energiezuinigheid (energieprestatie) van een woning. De Energie-Index wordt weergegeven in een getal. Een lagere Energie-Index levert meer huurpunten op. Een verhuurder moet nieuwe huurders informeren over de energieprestatie van de woning (voor bestaande huurders geldt die verplichting niet altijd).

    Energieprestatie woning achterhalen
    Per 1 januari 2015 zijn er 3 manieren om de energiezuinigheid van een huurhuis te achterhalen.

    Via de Energie-Index

    Heeft de verhuurder na 1 januari 2015 een Energie-Index (EI) laten opstellen. Dan is dit cijfer bepalend voor het aantal huurpunten.

    Via een geldig energielabel

    Heeft de verhuurder na 1 januari 2015 geen Energie-Index, maar wel een geldig energielabel (niet ouder dan 10 jaar). Dan bepaalt het soort energielabel (A++ t/m G) het aantal huurpunten dat de verhuurder mag doorrekenen in de maximale huur.

    Via het bouwjaar

    Heeft de verhuurder na 1 januari 2015 geen energielabel dat is geregistreerd vóór 2015 en ook geen Energie-Index? Dan bepaalt het bouwjaar van de woning het aantal huurpunten.

  • Wat is het energielabel voor woningen en wanneer is dit verplicht?

    Sinds 1 januari 2008 moeten eigenaren van woningen bij verkoop of verhuur van hun huis een energielabel overhandigen aan de koper of huurder. Het energielabel geeft inzicht in de energiezuinigheid van de woning en is bedoeld om energiebesparende maatregelen te stimuleren. Het energielabel voor woningen loopt van A tot en met G. Het A-label is het energiezuinigst en het G-label het minst zuinig. Het energielabel is maximaal 10 jaar geldig.

    Energielabel verplicht
    Het energielabel is verplicht bij verkoop en verhuur van woningen. Een verhuurder hoeft alleen een energielabel te overhandigen bij een nieuw huurcontract. De verplichting geldt ook voor nieuwe huurcontracten voor sommige vakantiewoningen. Het label is daarnaast verplicht bij verkoop en verhuur van utiliteitsgebouwen, zoals kantoren, scholen, fabrieken en ziekenhuizen.

    Uitzonderingen plicht energielabel
    De verplichting is niet van toepassing op monumenten als bedoeld in de Monumentenwet 1988 of in een provinciale of gemeentelijke monumentenverordening. Het energielabel is ook niet verplicht voor woonboten, woonwagens en caravans.

    Naleving energielabelplicht
    Als u als huizenkoper te maken krijgt met een verkoper die geen energielabel wil overhandigen, kunt u het beste een eigen makelaar inschakelen om de verstrekking van het label door de verkoper te stimuleren. Bovendien kunt u als koper of als nieuwe huurder naar de rechter stappen als de eigenaar weigert een energielabel te overhandigen. Verder kunnen gemeenten eigenaren wijzen op deze plicht.

  • Maakt huurpuntentelling.nl zelf de energielabels?

    Nee huurpuntentelling.nl maakt niet zelf de energielabels. Wij besteden dit uit aan een specialist en huurpuntentelling.nl biedt het energielabel aan als extra dient voor onze klanten. Wij bereken hiervoor geen extra kosten.

  • Kunnen aan de huurpuntentellingen rechten ontleend worden?

    Nee er kunnen geen rechten en/of plichten aan ontleend worden. De puntentelling dient te worden gezien als richtlijn. Omdat er in het puntensysteem zaken staan die op verschillende manieren geïnterpreteerd kunnen worden zou het kunnen zijn dat er op bepaalde punten een discussie ontstaat. Uiteindelijk is het aan de rechter om te bepalen wie er gelijk heeft. Huurpuntentelling.nl streeft ernaar om de puntentellingen zo goed als mogelijk op te stellen. Daarvoor hebben we ook regelmatig contact met de overheid om de misverstanden uit de weg te gaan.